bokee.net

CEO/总裁/总经理博客

正文 更多文章

旧房新税 因何频现宏观调控“后适应期”

旧房新税 因何频现宏观调控“后适应期”
文章来源:要闻评析 发布日期 :2006-12-15 文章作者:周亚玲

 

12月1日,北京的二手房转让开始强制征收土地增值税。这是继营业税、个税之后,调控以来北京二手房购买环节上落实的第三个税种,意味着非普通住宅的转让将要增加1%左右的交易成本。
   不过据链家经纪公司的统计,目前在北京的存量房市场上140平方米以上的住宅不到20%,容积率小于1的更为少见。因此土地增值税真正可征收的范围是很小的。事实证明,强制征收后的一周以来,市场波澜不惊,远不见前两次征税带来的震动。
    然而强征土地增值税带来的心理震慑力是巨大的。税种的频繁重现,恰处宏观调控一年来的政策“后适应期”,很多人对政策出台目的和实施效果正心存疑问,欢呼雀跃者渐少,理性探讨者增多,这也是民众心智逐渐成熟的体现。
    有人指出,开发商在取得土地时已经缴纳了土地出让金和土地增值税,并将其作为房价成本的一部分转嫁给购房者。既然已经交过一次土地增值税,为何又在二手流通环节再次征收?而且,为什么买一套140平方米以上的“非普通住宅”就要征收,而买10套“普通住宅”的真正炒房客却可以规避?这是政策的遗漏之处吗?
土地增值税的由来和变化

    其实,土地增值税已经有13年的历史。国家税务总局地方税务司的张勤处长在7月的一次论坛是这样解释:“在92年中国房地产市场的高峰期,海南等地的土地炒买炒卖比较严重,国家出了一系列宏观调控政策,土地增值税是在那个时期出台的。93年12月13日由国务院发布,是94年1月1日起实施。纳税人主要是为转让国有土地使用权、地上建筑物,并取得收入和收益的单位和个人。”张勤指出,我国土地法中规定,只有国有土地使用权才能转让,集体土地需要先变更为国有土地才能进行转让和开发。当时土地增值税的征税对象主要是纳税人在转让房地产所取得的增值额。税率从30%到60%不等,主要是针对当时不进行房产开发而纯粹炒买炒卖土地的行为,所以税率比较高。
    不难看出当时土地增值税的诞生有特殊的历史背景,是针对土地的炒作现象而立。
    财政部财政科学研究所税收政策研究室张学诞副主任也表达了类似看法:“93年开征的土地增值税收主要是因为当时全国房屋交易增多,价格上涨迅猛,出现了一些人假借开发房地产囤积土地倒卖的情况,就出台了土地增值税。”今天的土地增值税政策的再次出现又处政府利用税收政策积压地产泡沫、稳定房价的阶段,与93年的历史背景不尽相同。“政策出台背景和配合国家对地产行业的宏观调控是有关系,同样也是对于我国税收体制的完善。”
一税重征的疑问

    对于是否存在一税重征的疑问,张学诞副主任认为:“不能简单地从名目的重复来理解这个问题。如果这样片面的理解,那很多税种都存在重复征收的嫌疑。实践中到了90年代中后期,由于囤积倒卖土地的问题得以缓和,全国一些地方已经不再增收土地增值税,北京也不是所有的区县都征收土地增值税。这次出台政策的税收对象和办法都不同,主要是为了税收的完善和补充,不存在实际意义上的一税重征问题。”
    有学者指出,良好地段的土地随着时间的推移价值总是在不断地提升,国家在市政配套上也给予了大量投入,单从字面看就很容易理解土地增值税的意义。西方国家就对物业有不动产税,按年度征收。而我国由于没有物业税,目前征收的是流转税,所以在流通环节中交易的收益方交纳一定的税收是应该的,不存在重复征税问题。然而客观地说,我国税收体系复杂、税种税目繁多,这一现状是被张五常等境外经济学家和从业者所多次指出批评的。
    早在去年3月,某著名地产老总在私人博客上就发表过对税收政策的不满。他认为开发商交纳了土地出让金后,还要交纳土地增值税等多种税目,而最终这些税通过房价转给了个人购房者,事实上推高了房价。“除营业税和契税之外,土地出让金同时在房产税中起到基数扩大的作用。”另外,“不是因为土地价值的提高而创造了土地上的产出提高,相反是因为土地上的产出价值的提高拉动了土地价值的提高。因此产品收益的提高所形成的土地的价格是因使用土地的人所创造的,而并非土地本身所创造。那么土地增值税只能是对最能挖掘产品价值行为的一种打击,而不利于对经营者创造产品价值而提升土地利用价值的激励。尤其是招、拍、挂的土地出让中,市场资源公开和竞争配置的过程中,已回避了因协议出让使国有土地资源被低估的可能,如果过去的土地增值税是为弥补政府首次出让时的漏洞,那么土地出让制度改变之后,政府再收取经营者创造产品而带来收益增加的税收就没有任何道理了。”他提议这种征税模式应该改革。
征收公平和重税不敏?

    对征收对象的确定和收入重税带来的影响,专家的意见也有明显不同。
    国土资源部土地整理中心杨遴杰认为“对于所有转让住房的人而言,大家都从再转让中因土地升值获益,就应该采取公平的税制,而不是单独向非普通住宅人群征收这些税收。通过税收人为地将市场切割开来,这样的方式不仅对非普通住宅人群是种歧视,任何时候用政策来分割市场,都会对被针对者产生不好的影响。他们内心厌恶和抵抗的情绪,对社会公正带来的影响和对社会成本的浪费是无法显像的。对于通过税收调节来进行转移支付,解决收入公平的问题,其实更好的办法是给低收入者补贴。在西方国家,很多人也反对个人所得税中的累进税制,因为人为划分了富人和穷人的税收差异,其结果可能导致高收入者隐瞒和转移自己的所得,从而使得事实上的税负转移到中等收入者身上。”
    “重税对于解决房价不断上涨的问题也是没有太大益处的。住房市场和普通商品完全不一样,土地的固定性决定了这个市场的狭长。住房市场出现问题很多时候是没有反扑的余力,只能由市场来自行调节。人为划分市场的每一部分,只会造成供应的延时,但不会因为政策过多干预而改变需求量。一些人还会能侥幸地觉得没有被列入征收对象。单纯停留在对开发商不断地口诛笔伐和穷人、富人之类的单纯道德层面的讨论,不可能解决房价问题的。真正的出路给原本不断扑向房地产市场的热钱一个出口,供需的不平衡不是简单靠增加流通环节的成本来遏制需求所能解决的。”
    市场方面的反应也在证明加大税收对于解决房价上涨和解决居民实际居住上没有太直接的因果关系。据链家公司的统计,北京的二手房市场上,50万以下的房子供需之比已经达到了1:5,而100万以下的房子基本在1:4之间。而先前出台的个税政策在加大投机客流通成本的同时,同时也加大了中低收入购房置业成本。增加了他们的负担。
    而张学诞认为:“对大户型多征税,恰恰体现了税务的公平原则,有钱人是应该多承担一些税收。”至于税收体制上设计欠缺的置疑(如多套小户型不用征税)和重税不敏的问题,这是政策尚未考虑到的一面,应该不断在实践中摸索调整。同时他指出,对于房价的调整,需要的是一揽子的配套计划,税收仅仅是其中的一个方面,不能指望通过征税来解决一切问题。
分享到:

上一篇:中国人为什么陷入了道德危机

下一篇:

评论 (0条) 发表评论

抢沙发,第一个发表评论
验证码